Freelance ? Comment préparer votre retraite avec un investissement locatif

Un départ à la retraite, ça s’anticipe : qui dit retraite, dit forcément baisse (plus ou moins significative) de ses revenus. Il faut donc s’y préparer en amont.

En étant freelance ou indépendant, la retraite est d’autant plus une source d’inquiétudes, que l’on ne cotise pas au régime général.

Dans ce contexte, un investissement immobilier peut constituer un bon moyen de s’assurer un complément de retraite pour préserver son niveau de vie au maximum.

Mais quel type d’investissement immobilier privilégier en tant que freelance ? Achat de sa résidence principale ? Investissement locatif ? Investissement Pinel ? Achat dans l’ancien ? LMNP ?

On décrypte pour vous les options qui s’offrent aux indépendants pour leurs vieux jours.

Pourquoi investir dans l'immobilier en tant que freelance ?

Pourquoi l'investissement immobilier est l'un des meilleurs moyens de préparer sa retraite

Sans nul doute, la pierre est l’investissement préféré des Français (source : Opinionway) : rendement intéressant, investissement sûr et fiable, ce placement est plébiscité soit pour réduire ses charges en détenant sa résidence principale ou alors en percevant un réel complément de revenu grâce aux loyers.

Aujourd’hui le marché immobilier français a le vent en poupe : les rentabilités sont assez élevées, les taux bancaires (très) bas, on peut donc facilement emprunter que ce soit pour s’offrir sa résidence principale ou bien pour financer un achat locatif (ou les deux, c’est encore mieux !). 

Que ce soit à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou encore Toulouse, mais aussi dans des villes de taille moyenne à l’instar de Perpignan ou Avignon, placer son argent dans la pierre est très attractif, puisque ces villes bénéficient d’une tension locative importante (les locataires se bousculeront pour louer votre bien) ainsi que d’une tension immobilière rendant la revente du bien très rapide et donc très facile.

Quand investir dans l'optique de préparer sa retraite ?

Sans hésitation : le plus tôt possible ! 

Il n’y a pas d’âge pour commencer à se constituer un patrimoine immobilier. Plus jeune on commence à investir, plus vite on peut jouir de son patrimoine.

Par ailleurs, il faut garder en tête que financer un achat immobilier est dans la majeure partie des cas possible grâce au crédit bancaire : d’une durée de 20 ans s’il s’agit d’un investissement locatif et 25 ans dans le cadre de l’achat de sa résidence principale. 

Investir prend du temps, et ce n’est pas dix ans avant son départ en retraite qu’il faut y penser. Malheureusement beaucoup trop de Français font l’erreur de réfléchir à leurs sources de revenus supplémentaires seulement quelques années avant leur départ à la retraite. Un conseil : anticipez au maximum !

Idéalement, il est conseillé de se pencher sur ce sujet dès qu’on a les revenus adaptés à ce type d’investissement. Gardez à l’esprit qu’un apport est nécessaire dans la plupart des cas.

Acheter un bien locatif ou investir dans sa résidence principale ?

Il peut être plus judicieux de commencer par investir dans le locatif, puisqu’il est possible d’investir avec un petit budget (et donc un petit apport) en finançant bien sûr son investissement par le biais du crédit immobilier.

Bon à savoir : si l’on décide de revendre ce bien pour s’offrir la résidence principale de ses rêves, il est possible d’échapper à certaines taxes si l’on réinvestit la plus-value générée dans l’achat de sa résidence principale sous deux ans. 

Ce premier investissement servira également à créer une relation de confiance avec votre banquier qui sera plus apte à vous accorder des prêts immobiliers dans le futur.

Pinel ou LMNP ? Quel type d'investissement favoriser pour s'assurer un complément de retraite ?

Investir dans le neuf

Investir dans un logement neuf, c’est investir dans un logement construit durant les cinq dernières années et jamais habité auparavant. Concrètement, cela se passe par une réservation avec un promoteur immobilier en VEFA (ou Vente en l’Etat Futur), pour un logement qui sera livré une fois construit.

Il y a évidemment des garanties si le chantier n’aboutit pas, mais en moyenne, le bien est disponible sous 18 à 24 mois.

Il existe de nombreux avantages d’investir dans ce type de bien :

• Ils bénéficient en général d’une meilleure isolation (et donc d’une consommation énergétique plus faible) ;
• Ils nécessitent peu voire pas de travaux ;
• Ils permettent de bénéficier de frais de notaires réduits ;
• Ils peuvent permettre de bénéficier du dispositif Pinel pour réduire ses impôts ;

Néanmoins, investir dans un bien neuf pour en faire un investissement locatif présente quelques désavantages :

• Les délais avant de pouvoir jouir du bien sont plus longs que pour l’ancien (et aussi sujets à des incertitudes et des délais supplémentaires si le chantier ralentit) ; 
• Les logements neufs sont rares en centre-ville, ce qui joue sur l’attractivité des appartements pour les futurs locataires ;
• Par ailleurs, le neuf perd bien plus vite de sa valeur : une fois habité, le bien perd au moins 20% de sa valeur.

Ainsi, les niveaux de rentabilité sont moindres que dans l’ancien, investissement qui intéresse plus de 45% de Français (selon une récente étude LogicImmo).

Investir dans l'ancien

Plébiscité par les Français, l’investissement locatif dans l’ancien est très attractif pour plusieurs raisons :

• Les délais avant de jouir du bien sont plus rapides, et ce même si des travaux de rafraîchissement sont à prévoir ;
• Ces biens jouissent du “charme de l’ancien” ;
• Ils sont très liquides à la revente, car moins onéreux que les logements neufs ;
• Ils sont souvent mieux situés, ce qui assure une attractivité pour de potentiels locataires.

Par ailleurs, des aides sont prévues pour les investisseurs qui choisissent d’investir dans la pierre ancienne :

• Si vous effectuez des travaux afin d’améliorer les performances énergétiques du logement, des aides existent si ce montant représente un quart de la valeur du bien et celles-ci permettent notamment de bénéficier d’un prêt bancaire à taux zéro pour ces travaux (prêt éco-PTZ).
• Si vous fixez un loyer inférieur aux prix du marché (qui est abordable, et rentre dans la loi sur l’encadrement des loyers), le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts si le bien est en centre-ville et des travaux à hauteur de 25% de son prix sont nécessaires.
• La loi Malraux donne également un coup de pouce aux impôts de ceux qui investissent dans un bien remarquable ou un bâtiment historique.

Pour le régime fiscal, la Location Meublée Non Professionnelle est le régime le plus prisé par les investisseurs car il présente de nombreux avantages :

• Notion d’amortissement du bien (il est possible de déduire de ses loyers perçus les coûts liés à l’usure du bien, ce qui est bien sûr avantageux)
• Simplicité de gestion et déclaration ;
• Possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Chez Beanstock, c’est notamment le statut que nous conseillons à la plupart de nos clients pour leur investissement locatif.

En résumé : 

Investir dans l’immobilier en tant qu’indépendant permet donc de préparer un complément de retraite intéressant.

Ce type d’investissement permet notamment de tirer parti des conditions de crédits actuelles offertes par les banques et de rendements plus certains que d’autres types de placements.

N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert Beanstock dans le but d’affiner votre projet immobilier et de passer en revue toutes les options qui s’offrent à vous.