Tout savoir sur le portage salarial immobilier

Le portage salarial a initialement été créé à la fin des années 1980 pour répondre aux besoins de cadres seniors de prolonger leur activité professionnelle dans un cadre sécurisé.

Mais depuis quelques années, le statut a évolué et s’est ouvert à d’autres professions, dont celle d’agent commercial immobilier. Témoin de ce succès, l’émergence de sociétés de portage spécialisées dans l’immobilier comme FCI Immobilier, Freecadre immobilier, etc.

Mais, qu’est-ce que le portage immobilier exactement ? Comment fonctionne-t-il ? Qu’est-ce qui fait son succès ? Et comment se lancer en portage salarial quand on est négociateur immobilier ?

On vous dit tout dans cet article.

Qu'est-ce que le portage salarial immobilier ?

Le portage salarial immobilier consiste en une relation tripartite entre :

• un agent commercial indépendant ;
• un réseau immobilier (par exemple IAD, CapiFrance, etc.) ou une agence immobilière (Century 21, Orpi, etc.) ;
• une société de portage salarial immobilier.

Dans cette relation, la société de portage salarial fournit au négociateur immobilier un contrat de travail en CDI. Ce contrat de travail permet à l’agent de rester indépendant tout en bénéficiant d’une protection sociale renforcée.

L’agence immobilière ou le réseau auquel est rattaché l’agent continue à jouer son rôle traditionnel. Il délègue notamment sa carte professionnelle à l’agent porté s’il ne l’a pas lui-même et lui fournit les outils de prospection et de gestion des clients dont il a besoin au quotidien (publication de ses annonces sur les sites immobiliers, mise à disposition d’un logiciel de suivi de clientèle, etc.)

Les trois acteurs sont unis par un contrat commercial qui précise les modalités de leur collaboration.

Le statut du portage salarial est lui-même encadré par le Code du travail (articles L1254-1 à L1254-31) et par une convention collective du portage salarial.

Comment fonctionne le portage salarial immobilier ?

Mais, comment se matérialise cette relation au quotidien ? Qu’est-ce que le portage salarial change à l’organisation d’un négociateur immobilier ?

Pour se lancer en portage salarial, l’agent commercial doit d’abord s’enregistrer auprès d’une société de portage salarial. Celle-ci va notamment lui demander ses informations de base (prénom, nom, etc.) ainsi qu’un justificatif d’identité.

Le négociateur va ensuite pouvoir générer le contrat commercial qui définira les termes de sa mission avec l’agence immobilière ou le réseau de mandataires auquel il sera rattaché. Ce contrat précise notamment qu’il est rémunéré à la commission et le montant de sa commission en cas de vente.

L’agent porté va ensuite pouvoir commencer sa prospection. Une fois son premier bien vendu, la société de portage va faire démarrer son contrat de travail en CDI. Elle va également établir une facture correspondant au montant de la commission due à l’agent et adressée à l’agence immobilière auquel il est rattaché.

L’agence ou le réseau va ensuite verser le montant de la commission à la société de portage salarial. Celle-ci va prélever ses frais (les frais de portage), régler les cotisations sociales et reverser le montant restant sous forme de salaire au négociateur. Si ce dernier le souhaite, il peut également demander à sa société de portage de lisser le versement de sa commission dans le temps. En fin de mois, le négociateur reçoit également un bulletin de salaire qui détaille sa rémunération.

Quand le négociateur le souhaite, il peut rompre son contrat avec la société de portage et demander une rupture conventionnelle.

Que dit la loi sur le portage salarial immobilier ?

La loi Hoguet qui encadre l’exercice des métiers de l’immobilier date de 1970 et est donc antérieure à l’apparition du portage salarial. Elle ne précise d’ailleurs pas le statut juridique nécessaire pour recevoir une carte professionnelle.

Du côté du portage, le Code du travail et la convention collective du portage salarial qui encadrent la pratique ne font pas référence aux professionnels de l’immobilier. 

En revanche, la convention collective exclut nommément les professions associées aux services à la personne de manière précise dans son article 1 : “Les prestations de service à la personne ne peuvent pas être effectuées en portage salarial.” On peut donc considérer que si les professions immobilières avaient dû être exclues du portage salarial, elles auraient pu l’être en 2015 quand cette convention a été élaborée.

Au sein de la profession, certains acteurs ont déduit de cette situation que le portage salarial était contraire à la loi. C’est le cas notamment des présidents du Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI) et de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM) qui en 2017 avaient partagé leurs arguments sur le sujet.

Mais depuis, les positions ont bougé. En 2021, la FNAIM a ainsi commandé une étude dont les auteurs recommandent de faciliter l’accès des agents immobiliers au portage salarial (l’étude a d’ailleurs été rédigée, et ce n’est pas un hasard, au directeur général adjoint d’un des leaders français du portage salarial).

Et plusieurs réseaux immobiliers font désormais ouvertement appel au portage salarial pour leurs agents.

Après consultation avec un avocat spécialisé,nous avons pu confirmer qu'il n'existait aucun obstacle légal à l'exercice du portage salarial immobilier.

À qui s'adresse le portage salarial immobilier ?

Le portage salarial s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier indépendants qui ne souhaitent pas créer leur propre structure pour exercer.

En ce sens, le portage salarial immobilier constitue une alternative à la création d’une auto-entreprise, d’une entreprise individuelle ou d’une EIRL.

Pour être éligibles au portage, les négociateurs doivent justifier d’un Bac +2 ou de trois ans d’expérience dans l’immobilier, deux conditions sont prévues dans l’article 2 de la convention collective du portage salarial.

Si le négociateur ne correspond pas à ses deux critères, il peut alors passer par une coopérative d’activité économique.

Quels sont les avantages et inconvénients du portage salarial en immobilier ?

Les avantages du portage salarial immobilier

La flexibilité

Le premier avantage du portage salarial, c’est la grande flexibilité qu’il procure. Contrairement à un salarié classique, le salarié porté n’a aucun compte à rendre en termes d’horaires ou de jours de travail.

Il bénéficie de la même flexibilité qu’un négociateur qui aurait créé sa propre structure juridique (auto-entreprise ou autre).

La protection contre tous les risques

Cette flexibilité s’accompagne en prime de la même protection sociale qu’un salarié.

Dans le détail, un négociateur en portage salarial peut ainsi bénéficier des allocations-chômage en cas d’arrêt de son activité, de la sécurité sociale et d’une mutuelle, d’une assurance responsabilité civile pro qui vient compléter celle fournie par l’agence avec laquelle il travaille et enfin il cotise au même régime de retraite qu’un salarié du privé.

Le lissage des salaires

Le portage permet également de lisser facilement les salaires. Les entreprises de portage salarial permettent en effet de convertir son chiffre d’affaires en salaire au rythme souhaité par le salarié porté.

Le portage permet donc aux négociateurs de se constituer une réserve en cas de coup dur ou de préparer un dossier de crédit immobilier en se versant des salaires d’un montant identique pendant 3 mois.

La simplicité administrative

Contrairement aux négociateurs qui ont leur micro-entreprise ou qui ont créé leur structure, les salariés portés n’ont quasiment aucune démarche administrative à réaliser.

Les déclarations sociales sont directement réalisées par l’entreprise de portage. Cette dernière s’occupe également de déclarer les revenus de l’agent commercial au service des impôts et de prélever l’impôt à la source directement.

De plus, le statut n’implique pas d’enregistrement auprès de l’administration (création de Siret par exemple), ne nécessite pas de créer un compte bancaire professionnel, ni même d’organiser une assemblée générale. Le confort est le même que pour un salarié “ordinaire”.

Enfin, le statut n’a aucun plafond de revenu, contrairement au statut d’auto-entrepreneur. Vous n’aurez donc aucune démarche supplémentaire à faire si vous faites une bonne année !

La protection de vos biens

Enfin, en portage salarial, vous ne risquez pas votre patrimoine.

Étant salarié de l’entreprise de portage salarial, vos biens personnels sont hors de portée des éventuels créanciers.

La possibilité de déduire ses frais professionnels

Vous utilisez souvent votre voiture pour vous déplacer entre les différents biens de votre portefeuille ? Vous dépensez chaque mois un budget conséquent en frais de repas ?

Votre société de portage vous permet de déduire facilement ces dépenses de votre chiffre d’affaires. Elles seront alors dispensées de charges et sorties du montant de votre revenu imposable.

C’est une différence majeure avec le statut d’auto-entrepreneur qui ne permet pas de déduire de frais.

Les limites du portage salarial immobilier

Malgré tous ces avantages, le portage salarial immobilier ne convient pas forcément à tous les négociateurs. Penchons-nous maintenant sur les limites du statut.

Le coût

Comme nous l’avons vu précédemment, le portage salarial confère une protection complète au salarié porté. Mais cette protection a un coût.

Tandis qu’un négociateur avec le statut d’auto-entrepreneur devra verser environ 23 % de son chiffre d’affaires à l’Etat sous forme de cotisations, ce montant s’élève à environ 45 % en portage salarial. Il faudra ajouter à ce montant les frais de portage et le coût de la mutuelle.

En revanche ce montant est proche du niveau de charges d’un négociateur ayant opté pour une entreprise individuelle ou une EIRL.

Si vous démarrez en immobilier, le statut d’auto-entrepreneur pourra donc être plus avantageux financièrement. Mais si vous êtes proche des plafonds du statut ou si vous souhaitez gagner en confort et en protection, le portage salarial devrait valoir l’investissement.

L’absence de protection avant la première vente

Les sociétés de portage salarial font généralement commencer le contrat en CDI à partir de l’encaissement de la première commission sur vente. Concrètement, cela signifie que vous ne serez pas protégé par votre contrat de travail avant d’avoir réalisé votre première transaction.

Quel salaire en portage salarial immobilier ?

Pour rappel, même s’il bénéficie d’un contrat de travail en CDI, un négociateur en portage ne bénéficie pas d’un salaire garanti. Son revenu dépendra directement des commissions qu’il empochera via ses mandats, comme un mandataire classique.

Détaillons maintenant comment estimer le salaire net auquel vous pourrez prétendre en portage salarial.

La première étape du calcul consiste à estimer le chiffre d’affaires mensuel attendu. Pour cela, la meilleure méthode est de reprendre la moyenne de vos commissions sur vos dernières années d’exercice.

Une fois ce chiffre d’affaires calculé, il faudra déduire les éléments suivants :

• Les frais facturés par votre société de portage. La plupart facturent entre 5 et 12 % de votre chiffre d’affaires.
• Le coût de votre mutuelle. Vous pourrez y souscrire via votre société de portage ou directement de votre côté. Son coût dépendra du niveau de couverture que vous souhaitez et du nombre de personnes que vous y rattachez (conjoint, enfants, etc.)
• Les cotisations patronales et salariales. C’est le plus gros poste de coût du portage. Au total, elles représentent environ 45 % du chiffre d’affaires.
• Le prélèvement de l’impôt sur le revenu à la source. Son montant variera selon votre situation fiscale personnelle.

Pour estimer plus en détail votre revenu, nous vous invitons à utiliser notre simulateur de portage salarial.

Enfin, dernier rappel. Comme tout employeur français, une société de portage salarial vous versera un salaire par mois, en début de mois.

Comment choisir sa société de portage salarial immobilier ?

Vous êtes convaincus que le portage salarial est fait pour vous ? Voyons maintenant quels sont les critères à prendre en compte pour choisir la bonne société de portage immobilier.

L’expérience en immobilier

Le premier critère que nous vous recommandons de prendre en compte dans votre choix, c’est la connaissance de l’entreprise de portage salarial du monde immobilier.

D’après nos propres estimations, il existerait plus d’une centaine de sociétés de portage en France. Parmi elles, seule une poignée a l’habitude de travailler avec des négociateurs immobiliers et est vraiment capable de s’adapter aux spécificités de votre métier.

Si vous avez un doute sur les compétences réelles d’un partenaire de portage, vous pouvez également vous adresser au réseau immobilier ou à l’agence auquel vous êtes rattaché. La plupart ont en effet des partenariats avec des sociétés de portage.

Le montant des frais de gestion

Chaque société de portage salarial applique sa propre grille de tarif (le montant de ces frais n’est pas encadré par la loi). À ce jour, toutes les entreprises de portage proposent un tarif basé sur un pourcentage des commissions que vous empochez.

Ce tarif est en général compris entre 5 et 12 % du total des commissions. À ce pourcentage viennent parfois s’ajouter des frais cachés glissés dans les méandres du bulletin de salaire.
Pour comparer les sociétés de portage salarial entre elles, nous vous recommandons d’ailleurs de demander une simulation basée sur un bulletin de salaire. C’est le meilleur moyen de voir à chiffre d’affaires égal combien vous reversera la société de portage et de déceler les éventuels frais cachés.

Le professionnalisme

Une société de portage salarial joue un rôle clé dans la vie d’un négociateur. C’est elle qui va recevoir le montant de ses commissions, qui va déclarer ses cotisations, qui va lui verser ses salaires, etc.

Il est donc critique de choisir une entreprise qui est réactive et propose un suivi individualisé.

Pour tester ces points, n’hésitez pas à soumettre quelques questions via un formulaire de contact ou à réserver un appel. Vous pourrez rapidement vous faire une idée sur le professionnalisme de vos interlocuteurs.